Najem krótkoterminowy w fundacji rodzinnej. Co zmienił wyrok NSA?

Stan prawny: 20 października 2026 r. · Autor: Konrad Radwan, wspólnik CREO Kancelaria Prawna

Najważniejsze wnioski w 60 sekund

• Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku ze stycznia 2026 r. uznał, że najem krótkoterminowy apartamentów to najem dozwolony dla fundacji rodzinnej, więc dochód z niego jest zwolniony z CIT.
• Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w nowych sprawach nadal uznaje najem na doby za działalność poza ustawą i wylicza 25% CIT. Fundacja, która chce zwolnienia, musi liczyć się ze skargą do sądu.
• Przeniesienie do fundacji działającej firmy najmu krótkoterminowego bez celu sukcesyjnego kończy się odmową interpretacji z powodu podejrzenia unikania opodatkowania. Potwierdził to prawomocnie sąd administracyjny.
• Rządowy projekt zmian w podatkach fundacji rodzinnej odbiera zwolnienie najmowi lokali „przeznaczonych do całodobowego zakwaterowania” od 2027 r. Nie wiadomo jeszcze, czy projekt zostanie uchwalony i podpisany.

Czy fundacja rodzinna może wynajmować mieszkania na doby?

Tak. Fundacja rodzinna może prowadzić działalność gospodarczą w zakresie „najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie” (art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej). Ustawa nie mówi, na jak długo ma być zawarta umowa najmu, więc najem na kilka dni też się w tym mieści.

Spór dotyczył czegoś innego: czy taki najem korzysta ze zwolnienia z CIT. Fundacja rodzinna jest zwolniona z CIT (art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT), ale tylko w zakresie działalności dozwolonej przez ustawę o fundacji rodzinnej. Dochód z działalności spoza tego katalogu fundacja opodatkowuje stawką 25% i nie może przy tym korzystać z ulg ani odliczeń (art. 24r ustawy o CIT).

Dla właściciela kilku apartamentów różnica jest więc prosta: albo 0% CIT na bieżąco i 15% przy wypłacie dla rodziny, albo 25% CIT od razu i 15% przy wypłacie tego, co zostanie.

Co orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie najmu na doby?

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 16 stycznia 2026 r. (II FSK 1136/24) oddalił skargę kasacyjną Dyrektora KIS i utrzymał wyrok WSA w Gdańsku z 19 czerwca 2024 r. Sprawa dotyczyła fundacji, która miała wynajmować osiem apartamentów w formule najmu krótkoterminowego.

Sąd przyjął trzy tezy:

1. Najem jest wymieniony w ustawie o fundacji rodzinnej wprost, bez dodatkowych warunków. Ustawa nie wymaga formy pisemnej umowy, kaucji ani długiego okresu najmu.
2. Najem krótkoterminowy to najem w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Od zwykłego najmu różni się wymogami rejestracyjnymi z rozporządzenia unijnego 2024/1028, a nie istotą umowy.
3. Ustawa obejmuje także „udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie”. Tak szerokie brzmienie wyklucza zawężanie pojęcia najmu przez organy podatkowe.

NSA odrzucił też pozostałe zarzuty organu. To pierwszy wyrok NSA w tym sporze. Wcześniej w tym samym kierunku orzekło kilka sądów wojewódzkich.

Czy urząd skarbowy stosuje się do wyroku NSA?

W sprawie, w której zapadł wyrok, tak. Po wyroku NSA Dyrektor KIS wydał ponownie interpretację z 2 września 2026 r. (0111-KDIB1-3.4010.662.2023.13.AN) i uznał, że najem krótkoterminowy apartamentów jest najmem dozwolonym, a dochód z niego jest zwolniony z CIT.

W nowych sprawach organ trzyma się dawnej linii. W interpretacji z 16 lipca 2026 r. (0111-KDIB1-2.4010.271.2026.2.END) Dyrektor KIS ocenił fundację, która wynajmuje mieszkanie przez pośrednika na kilka lub kilkanaście dni, bez pisemnych umów, nieznanym z góry najemcom. Według organu to ani najem, ani „udostępnianie mienia na innej podstawie”, więc dochód podlega 25% CIT. Organ wskazał jako brakujące cechy: umowę pisemną, kaucję, protokół, dłuższy okres, cykliczne płatności i stałego najemcę. To dokładnie te kryteria, które NSA uznał za nieistotne.

Interpretacja indywidualna wiąże tylko wnioskodawcę, a wyrok NSA formalnie tylko w swojej sprawie. Fundacja, która dziś złoży wniosek o interpretację w sprawie najmu na doby, najpewniej dostanie odpowiedź negatywną i obroni zwolnienie dopiero w sądzie.

Gdzie kończy się najem, a zaczyna usługa hotelowa?

Tego NSA nie rozstrzygnął. Wyrok dotyczył samego najmu lokali. Ani NSA, ani interpretacja wydana po wyroku nie oceniały modelu, w którym fundacja świadczy usługi dodatkowe: sprzątanie w trakcie pobytu, recepcję, śniadania.

Ministerstwo Finansów w uzasadnieniu projektu zmian w podatkach fundacji rodzinnej pisze, że najem połączony z usługami hotelarskimi wykracza poza katalog działalności dozwolonej, czyli podlega 25% CIT. Organy mogą to stanowisko stosować już dziś.

Praktyczny wniosek: im bardziej fundacja wygląda jak hotel, tym słabsza jest obrona przez wyrok NSA. Fundacja, która udostępnia lokal i pobiera czynsz, jest w sytuacji z wyroku. Fundacja, która prowadzi obiekt z obsługą gości, nie jest.

Czy można wnieść do fundacji działającą firmę najmu na doby?

To najbardziej ryzykowny wariant. WSA w Białymstoku w prawomocnym wyroku z 3 lipca 2026 r. (I SA/Bk 220/26) utrzymał odmowę wydania interpretacji przyszłej fundatorce, która prowadziła jednoosobową działalność w zakresie najmu krótkoterminowego. Planowała darować fundacji zorganizowaną część przedsiębiorstwa (trzy lokale) oraz prywatne mieszkania, a fundacja miała dalej prowadzić ten sam najem.

Organ odmówił, bo zachodziło uzasadnione przypuszczenie, że schemat służy unikaniu opodatkowania. Sąd przyjął tezę organu, że fundacja rodzinna jest instrumentem sukcesji, a nie narzędziem do prowadzenia działalności gospodarczej i optymalizacji podatkowej biznesu. Kontynuowanie przez fundację tej samej działalności co w firmie fundatora może być uznane za sztuczne.

Z wyroku nie wynika zakaz. Wynika z niego, że bez konkretnego, opisanego celu sukcesyjnego (kto po kim przejmie majątek, jak statut chroni go przed podziałem) taki plan nie dostanie interpretacji.

Jak opodatkowany jest najem apartamentów, gdy fundacja wynajmuje je operatorowi?

Dziś to wariant bez sporu z organami. Fundacja zawiera długoterminową umowę najmu całego obiektu z operatorem, a operator wynajmuje lokale gościom na doby. Dla fundacji to zwykły najem, zwolniony z CIT.

Warunek: operator nie może być powiązany z fundacją, fundatorem ani beneficjentem. Najem składników majątku, które służą działalności fundatora, beneficjenta albo podmiotu powiązanego (od 5% udziałów), nie jest zwolniony i podlega 19% CIT (art. 6 ust. 8 ustawy o CIT). Spółka syna fundatora jako operator apartamentów to typowa pułapka.

Druga pułapka: fundacja nie powinna wynajmować ani podnajmować lokali, które fundator tylko jej użyczył albo wydzierżawił. Według Dyrektora KIS najem cudzego mienia wykracza poza katalog działalności dozwolonej. Lokale, z których fundacja ma czerpać czynsz, muszą być jej własnością.

Co zmieni projekt zmian w podatkach fundacji rodzinnej?

Rządowy projekt z września 2026 r. jest w Sejmie po pierwszym czytaniu z 6 października 2026 r. i trafił do Komisji Finansów Publicznych. Ma wejść w życie 1 stycznia 2027 r. Nie wiadomo, czy zostanie uchwalony w tym brzmieniu i czy Prezydent go podpisze: poprzednią nowelizację podatków fundacji Prezydent zawetował 27 listopada 2025 r.

Jeśli projekt wejdzie w życie, zwolnienie z CIT straci najem (projektowany art. 6 ust. 8 pkt 1 ustawy o CIT):

• budynków i lokali mieszkalnych, chyba że fundacja wynajmuje je bezpośrednio i wyłącznie na cele mieszkaniowe, a ciężar dowodu spoczywa na fundacji,
• budynków i lokali innych niż mieszkalne, przeznaczonych do całodobowego zakwaterowania.

Według uzasadnienia projektu zwolnienie ma objąć tylko długoterminowy najem mieszkań osobom fizycznym na ich potrzeby. Najem krótkoterminowy, apartamenty i condohotele wypadają ze zwolnienia także wtedy, gdy fundacja wynajmuje je operatorowi. Model operatora chroniłby więc tylko do końca 2026 r.

Projekt nie chroni mienia wniesionego wcześniej: od pierwszego roku podatkowego po 31 grudnia 2026 r. nowe zasady obejmą także apartamenty, które są w fundacji od lat. Daje za to jedną furtkę: do 31 grudnia 2027 r. fundacja mogłaby zwrócić takie nieruchomości osobie, która była ich właścicielem bezpośrednio przed wniesieniem, bez 15% od świadczenia i bez 25% CIT.

Przykład: ile podatku od czterech apartamentów?

Założenia (przykład uproszczony): fundacja ma cztery apartamenty i osiąga z najmu na doby 200.000 zł dochodu rocznie (po kosztach). Całość wypłaca jako świadczenie synowi fundatora. Cały majątek fundacji wniósł fundator, więc zwolnienie z PIT obejmuje syna w całości (proporcja z art. 27–28 ustawy o fundacji rodzinnej wynosi 100%). Pomijam VAT i amortyzację.

W scenariuszu B podatku 25% nie można odliczyć od podatku od świadczenia. Ustawa o CIT pozwala odliczyć tylko podatek zapłacony od najmu wyłączonego ze zwolnienia, np. najmu spółce fundatora (art. 24q ust. 8). W scenariuszu C odliczenie działa, bo projekt dopisuje najem mieszkań i lokali do zakwaterowania właśnie do tej grupy. Odliczenie jest możliwe dopiero po zapłacie podatku rocznego, więc fundacja przez pewien czas finansuje obie kwoty.

Z praktyki kancelarii

Klientom z apartamentami na doby mówię dziś trzy rzeczy. Po pierwsze, własny najem przez fundację da się obronić w sądzie, ale trzeba to zaplanować w budżecie jako spór, a nie liczyć na interpretację.

Po drugie, wniosek o interpretację opisuję tak, jak w sprawach wygranych: pisemna umowa najmu, regulamin, okres, czynsz, brak usług hotelowych. Po trzecie, każdy plan, który przenosi najem na doby do fundacji w 2026 r., musi mieć wariant na 2027 r., bo projekt zmian, jeśli wejdzie, obejmie także majątek wniesiony wcześniej.

Więcej o pułapkach w relacjach fundacji z rodziną piszę w tekście o ukrytych zyskach w fundacji rodzinnej, a o wyborze formy prawnej w porównaniu fundacji rodzinnej i spółki z o.o..

Najczęstsze pytania

Czy fundacja rodzinna musi mieć pisemne umowy z gośćmi?

Ustawa o fundacji rodzinnej tego nie wymaga, a NSA w wyroku ze stycznia 2026 r. uznał formę pisemną za bez znaczenia dla zwolnienia z CIT. Dyrektor KIS w interpretacji z 16 lipca 2026 r. wskazał jednak brak pisemnych umów jako argument za 25% CIT. Pisemna umowa najmu albo regulamin akceptowany przy rezerwacji ułatwia obronę zwolnienia w sporze z organem.

Czy fundacja może wynajmować apartamenty przez Booking albo Airbnb?

Może, bo pośrednik nie zmienia tego, że fundacja wynajmuje własny lokal. Sprawa z interpretacji Dyrektora KIS z 16 lipca 2026 r. dotyczyła właśnie najmu przez pośrednika i zakończyła się stanowiskiem o 25% CIT. Wyrok NSA daje argumenty przeciw temu stanowisku, ale fundacja musi się liczyć z koniecznością skargi do sądu administracyjnego.

Czy spółka fundatora może być operatorem apartamentów fundacji?

Może, ale wtedy fundacja traci zwolnienie z CIT na tej umowie. Najem składników majątku, które służą działalności fundatora, beneficjenta albo podmiotu powiązanego od 5% udziałów, podlega 19% CIT. Podatek ten można później odliczyć od 15% należnego przy wypłacie świadczeń.

Czy najem krótkoterminowy przez fundację rodzinną podlega VAT?

Tak, zwykle podlega. Zwolnienie z VAT obejmuje najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, a najem krótkoterminowy jest z niego wyłączony (art. 43 ust. 20 ustawy o VAT). Zwolnienie z CIT nie zmienia rozliczeń VAT: fundacja jest podatnikiem VAT na tych samych zasadach co każda osoba prawna.

Czy po wyroku NSA warto składać wniosek o interpretację?

Tak, jeśli fundacja jest gotowa na skargę. Interpretacja chroni dopiero po jej uzyskaniu, a Dyrektor KIS w nowych sprawach wydaje rozstrzygnięcia negatywne. Wniosek powinien opisywać najem tak, jak w sprawach wygranych w sądzie: umowa, regulamin, okres, czynsz i brak usług hotelowych. Przy przenoszeniu działającej firmy najmu trzeba też opisać cel sukcesyjny.

Co zrobić z apartamentami w fundacji, jeśli projekt zmian wejdzie w życie?

Projekt daje czas do 31 grudnia 2027 r. na zwrot budynków i lokali mieszkalnych oraz przeznaczonych do zakwaterowania osobie, która była ich właścicielem przed wniesieniem do fundacji, bez podatku od świadczenia. Alternatywą jest zostawienie ich w fundacji i płacenie CIT od najmu. Wybór zależy od liczb, a decyzję trzeba podjąć dopiero po uchwaleniu ustawy.

Podstawa prawna i źródła

• Ustawa z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej, art. 5 ust. 1 pkt 2, art. 27–28
• Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych, art. 6 ust. 1 pkt 25, art. 6 ust. 8, art. 24q ust. 8–9, art. 24r
• Ustawa o podatku od towarów i usług, art. 43 ust. 20
• Wyrok NSA z 16 stycznia 2026 r., II FSK 1136/24 (CBOSA)
• Wyrok WSA w Gdańsku z 19 czerwca 2024 r., I SA/Gd 219/24, prawomocny (CBOSA)
• Wyrok WSA w Białymstoku z 3 lipca 2026 r., I SA/Bk 220/26, prawomocny (CBOSA)
• Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 2 września 2026 r., 0111-KDIB1-3.4010.662.2023.13.AN (Eureka)
• Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 16 lipca 2026 r., 0111-KDIB1-2.4010.271.2026.2.END (Eureka)
• Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o PIT oraz ustawy o CIT, przyjęty przez Radę Ministrów 29 września 2026 r. (przebieg prac w Sejmie), stan na 20 października 2026 r.

O autorze

Konrad Radwan jest założycielem i wspólnikiem zarządzającym CREO Kancelaria Prawna i absolwentem Uniwersytetu Jagiellońskiego. Od 15 lat praktykuje prawo, od ponad 18 lat prowadzi własne przedsiębiorstwa. W CREO prowadzi sprawy fundacji rodzinnych: od struktury majątku i statutu po rejestrację. Jego komentarze publikowały „Rzeczpospolita”, Business Insider i Infor.pl.

Masz apartamenty na doby i rozważasz fundację rodzinną? Umów konsultację albo przeczytaj, jak pracujemy przy fundacjach rodzinnych.

Materiał informacyjny według stanu prawnego na dzień 20 października 2026 r. Nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.